Le logement, un absurdistan à la française

Avant-propos

Du 23 au 25 septembre 2025, la France a tenu un 85e Congrès HLM, à Paris Porte de Versailles, et toutefois, pour quels résultats ?

Le thème du Congrès portait sur “Les qualités du logement social”, auquel les acteurs du secteur ont longuement échangé. Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) soulignait notamment l’urgence d’une “rupture” dans la gestion du logement, tout en appelant à une vision ambitieuse et à une planification à long terme. En ce sens, elle invite le gouvernement à rompre avec “la gestion court-termiste » et à se tourner vers une nouvelle vocation du logement social ; “le logement permanent”. Présente aux échanges l’an passé, mais grande absente pour cette 85e édition, la ministre du Logement, Valérie Létard, divise, entre le soutien du parti socialiste, (PS) et l’appel à un grand bouleversement du côté des acteurs économiques. L’absence de la Ministre est la matérialisation d’un abandon de l’État sur le secteur du logement social. Comme le rappelle l’USH, il faut le retour à un “État stratège”, qui sache résoudre le sort des 3 millions de ménages en attente d’un logement. En somme, faut-il le rappeler qu’au congrès de 2024, elle affirmait qu’elle “n’avait pas de baguette magique”. Cette façon de s’extraire de toute responsabilité interroge : ces émulations collectives permettront-ils d’observer des résultats concrets pour les demandeurs sociaux ? 

Le secteur du logement en France connaît une crise sans précédent. Entre la faillite de nombreux constructeur, un parc social qui ne se renouvelle pas assez vite et des normes de plus en plus nombreuses et absurdes, le nombre de construction en France n’a jamais été aussi faible que depuis 2024. Entre logement social, logement dans le parc privé, logements bénéficiant encore du régime de la loi 1948, le logement reste encore un marqueur social de notre pays.

Ces dernières années, au nom d’une écologie punitive, privilégiant l’idéologie au bon sens, les normes environnementales se sont multipliées au point que certaines d’entre elles se contredisait et qui de facto faisaient augmenter le coût de la construction d’un logement sans pour autant que ces derniers soient de meilleures qualités. Les bailleurs sociaux qui sont confrontés à une augmentation des demandes de logements sociaux, sont obligés de passer par de l’industrie lourde, en misant tout sur les normes environnementales que sur la qualité des matériaux choisis. Nombreux sont les experts qui estiment que les constructions réalisées à partir des années 2010 sont de moins bonne qualité que celles réalisés avant. Cet ensemble de points nous conduit à penser que la politique du logement, illisible et inefficace est un exemple parfait « d’abusrdistan à la française », c’est-à-dire la compilation d’une série de dogmes bien français, fiscalité punitive, excès de normes et socialisation d’une politique publique. 

C’est pour cela que dans une première partie, il semble pertinent et nécessaire de revenir sur la politique du logement en France depuis la fin de la seconde guerre mondiale (I) , dans une deuxième partie, l’accent sera mis la multiplication des normes dans le secteur du logement comme symbole de l’obésité normative de la France (II) et enfin nous verrons quels sont les leviers possibles afin de redonner de l’air aux constructeurs et autres professionnels du bâtiment en replaçant le pragmatisme au-dessus de l’idéologie punitive des pseudos écologistes (III).

La politique du logement depuis 1945

Les origines. Face à la pénurie de logements et aux épidémies liées aux bidonvilles, la loi Siegfried du 30 novembre 1894 crée les habitations à bon marché (HBM). Entre 1875 et 1914, la population urbaine passe de 12 à 18 millions de personnes, et en 1906, 62 % des habitants des villes de plus de 5 000 personnes vivent à deux ou plus par pièce. La loi Loucheur de 1928 prévoit 200 000 logements entre 1928 et 1933, et la France compte plus de 300 000 HBM à la veille de la guerre.

L’après-guerre. En 1945, 45 % des logements sont surpeuplés, 10 % de la population vit dans des locaux insalubres, 90 % n’a ni douche ni baignoire et 80 % n’a pas de WC intérieurs. La loi du 1er septembre 1948 encadre les baux, la loi de 1950 transforme les HBM en HLM et l’appel de l’abbé Pierre du 1er février 1954 relance l’effort. La France mise sur les grands ensembles et les ZUP créées en 1958. On passe de 12 millions de logements en 1946 à plus de 21 millions en 1975, et le surpeuplement recule de 12,8 % à 4,8 %.

Du choc pétrolier à aujourd’hui. Après 1973, les barres et les tours sont abandonnées. Les APL et le prêt aidé à l’accession apparaissent à la fin des années 1970. La loi Quillot de 1982, la loi de 1989 et la loi Besson de 1990 renforcent le droit au logement, la loi d’orientation pour la ville de 1991 impose 20 % de logements sociaux dans les grandes agglomérations, puis le plan Borloo lance la rénovation urbaine avec l’ANRU. La loi DALO est adoptée en 2007. La note cite Quimper et son quartier de Kermoysan comme exemple de réussite du plan Borloo.

L’obésité normative dans la construction

Un corpus environnemental récent. La note retrace l’essor du droit de l’environnement depuis la conférence de Stockholm de 1972, l’Acte unique de 1987, le traité de Maastricht de 1992 et la charte de l’environnement de 2005, qui lui donne valeur constitutionnelle. Elle rappelle que le droit français de l’environnement codifié n’a que 25 ans.

Une succession de réglementations thermiques. La RT74 vise une baisse de 25 % des consommations avec un plafond de 225 kWh/m² par an. La RT82 vise 20 % de baisse supplémentaire et la RT88 étend la règle aux bâtiments non résidentiels. La RT2000 fixe une baisse de 20 % pour le résidentiel et 40 % pour le tertiaire neuf, la RT2005 plafonne la consommation à 90 kWh/m² par an et la RT2012 à 50 kWhep/m² par an. La RE2020 a remplacé la RT2012 depuis le 1er janvier 2022. Le bâtiment représentait en 2018 plus de 43 % des consommations énergétiques nationales et près de 20 % des émissions de gaz à effet de serre.

Un effet inverse à l’objectif. L’auteur juge les définitions techniques, comme le coefficient Bbio de la RT2012, trop complexes à mettre en œuvre. Il estime que les constructions n’ont jamais été aussi peu solides, que le confort d’été est illusoire en cas de canicule, comme en 2022, et que le secteur du bâtiment est confronté à une montagne de normes, entre la CCI et la VEFA, qui pèse sur sa crise.

Réallouer les crédits de la politique du logement

Un effort public considérable. La France consacre chaque année plus de 40 milliards d’euros au logement. En 2023, l’agrégat officiel atteint 43,5 milliards d’euros, dont 48 % de prestations sociales et 37 % d’avantages fiscaux, l’État finançant 75 % de l’effort. Le programme 109 porte environ 17 milliards d’euros de crédits en 2025 et l’ex-Pinel pèse encore 1,48 milliard d’euros en 2023.

Un mal-logement persistant. La Fondation Abbé Pierre recense 4,156 millions de mal-logés, dont 330 000 personnes sans domicile. Le 19 août 2024, 111 721 personnes dormaient en hébergement d’urgence et au moins 2 043 enfants restaient sans solution à la veille de la rentrée 2024.

Deux mesures essentielles. (1) La fin progressive sur cinq ans de la politique de demande, jugée inflationniste : extinction pluriannuelle des APL avec un plancher social pour les personnes en difficulté (handicap, violences familiales, sortie de l’aide sociale à l’enfance) et conditionnement de toute niche logement à des contreparties réelles, comme une durée minimale de détention, une décote de sortie au locataire et la transparence. (2) La réorientation massive des aides vers l’acquisition du premier logement : un crédit d’impôt pour les classes moyennes et populaires, notamment en zones non denses, et une exonération des droits de mutation compensée aux départements et aux communes par un fonds de neutralisation alimenté par les économies réalisées, à coûts nuls.

Redonner envie d’être propriétaire

Des prix qui décrochent des revenus. Le prix moyen au mètre carré est passé de 2 800 euros en 2015 à plus de 3 900 euros en 2024, soit près de 40 % de hausse en moins de dix ans, et Bordeaux a vu ses prix bondir de plus de 60 % sur la décennie. La note l’attribue notamment à la politique de taux bas de la BCE.

Une fiscalité dissuasive. Elle cite l’encadrement des loyers à Paris, qui réduit selon elle l’incitation à louer, la hausse de la taxe foncière et la suppression du Pinel sans stratégie alternative, qui laissent les propriétaires dans l’incertitude.

Un droit de propriété fragilisé. La note juge la protection des occupants illégaux disproportionnée et estime que le droit au logement a été placé au même niveau que le droit de propriété. Elle conclut qu’il faut lever ces trois verrous pour redonner envie d’être propriétaire.

Un choc de dénormatisation

Le rapport Lambert-Boulard de 2013. Il met en évidence les absurdités réglementaires du bâtiment. La note reprend deux de ses propositions : adapter les règles d’accessibilité aux maisons superposées, en alignant la définition du bâtiment d’habitation collectif de l’article R*111-18 sur celle du règlement de sécurité incendie, et moduler les règles d’accessibilité pour les logements temporaires, en autorisant le pouvoir réglementaire à le faire par la loi.

Les constats de l’avocat Arnaud Gossement. Il souligne l’instabilité et la mauvaise rédaction des normes, avec l’exemple du zéro artificialisation nette, créé par la loi du 22 août 2021 puis modifié par la loi du 20 juillet 2023.

Les mesures proposées. Une pause dans la production normative, l’élimination des règles les plus contraignantes et déconnectées du terrain, la réduction de la complexité des parcours décisionnels et la remise en cause du recours massif aux travailleurs détachés.

Conclusion

L’auteur juge que la France s’est laissée enchaîner par une politique du logement devenue un labyrinthe bureaucratique, un « absurdistan » fait de mix de normes qui conduisent au désordre.

Il conclut qu’il faut briser les carcans normatifs, arrêter progressivement l’aide au logement sur cinq ans en gardant un plancher social, conditionner le logement à des contreparties et faire de l’accession à la propriété la nouvelle philosophie des politiques sociales.